南昌“商改住”要跨多道坎
“一般來說，商業用房的水電價格是住宅的2倍，‘商改住’後租客的成本將大大降低，有利於提升租賃企業的市場競爭力；其次，允許將閑置的商業辦公樓改造成租賃住房進行經營，租賃房源供應量會大增。”省住建廳相關處室負責人告訴記者。
2017年9月，隸屬於江西中核創新科技投資有限公司、號稱“全國首個一站式智能共享住房平臺”的“蜘蛛”正式登陸南昌。7月24日，該公司副總經理謝丹青在接受記者采訪時表示，“我們的房源主要來自於市場上的單身公寓，水電費按照商業標準繳納，分別為4元/噸、1.2元/度，一直以來我們都在市場上積極尋找更加適合的房源。”
“在實際的操作過程中，成效並不十分明顯，辦理手續所涉及到的政府部門多、審批環節多，時間長，手續較復雜。”上述負責人告訴記者。
租金比住宅便宜一半 裝修成本卻貴一倍
記者瞭解到，目前南昌市商業用房的去庫存化周期約34個月，而住宅用房的去庫存化周期僅為6個月。但由於“商改住”政策涉及供水、供電、燃氣、消防等多個部門的協調配合，“商改住”政策落地執行的難度較大。
記者拿到一份2017年5月3日江西省人民政府印發的《關於進一步做好房地產市場調控工作的指導意見》（以下簡稱《指導意見》。文件內容顯示：允許非住宅商品房項目調整轉型。允許未開發的非住宅商品房用地按規定調整土地用途、規劃條件；允許未開發房地產用地和已建成非住宅商品房按規定轉型利用，用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設；同時，加大非住宅商品房去庫存政策支持。購買非住宅商品房的，可由當地財政部門給予一定的購房補貼。市縣可對購買非住宅商品房的業主按規定給予戶籍入戶等政策支持；在符合消防、環保、安全等有關法律法規、技術標準的前提下，允許將商業辦公用房按規定改造成商業用途公寓（SOHO）。對符合城市燃氣鋪設有關規范的SOHO項目，允許鋪設燃氣管道，按照民用住宅收費標準收取水、電、氣費用。
“這是一個‘商改住’項目，租金成本要比住宅項目便宜一半，但裝修成本要貴一倍。”該公司總經理蔡春會介紹，要把整個大空間隔成一小間一小間的賓館，對空間結構要進行大調整，所以使用面積沒有住宅那麼高。
采訪中記者發現，在租賃行業內大傢形成的共識的是，長租公寓仍是微利行業，它是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的業務。有數據顯示，目前行業的毛利潤在40%-50%左右，在扣除成本之後凈利潤率大概在10%。
“‘商改住’政策的開展主要是用於去庫存。”上述負責人透露，“目前南昌市很多辦公樓、商場在市場上難賣掉，閑置在那裡，而住宅比較緊俏，所以‘商改住’還是從節約資源、去庫存的角度考慮的。
專傢：商業滴雞精價格｜滴雞精價格比較項目未來需放緩審批
“所謂‘商改住’，其實隻是建築功能變瞭，實質上用地性質並未發生改變，土地性質在國土部門前期規劃時已經確定，輕易是不讓改的。”省住建廳相關處室負責人表示，“把辦公樓改成公寓出租，產權依然是商業用房性質，但租客對於土地產權、用地性質是無所謂的，隻要能夠住的好、住的便宜就可以瞭。”
中國江西網訊 近日，有關“國務院出臺商業去庫存意見，允許商業用地調整為居住用地”等消息甚囂塵上，記者采訪調查得知，目前國務院尚未出臺相關新政，此項措施源於2016年6月國務院辦公廳發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》。而2017年5月3日，江西省人民政府印發的《關於進一步做好房地產市場調控工作的指導意見》也提到瞭“商改住”。政策實施逾一年，南昌市場情況如何？記者對此進行瞭調查走訪。
事實上，在南昌，像這樣的“商改住”項目並不多，“首先是因為消防相當嚴格，到今年年初才放開政策，比如現在商業性質的物業可以在小類之間相互調整，但大類之間不可以調整。之前這些都是不被允許的。”他舉例說，“比如商業性質的物業第一大類是商業，其中第一小類為商場，第二小類為辦公，第三小類懷孕初期喝滴雞精｜懷孕什麼時候喝滴雞精為公寓，以前商場隻能改造為商場、辦公用房隻能改成辦公用房，而現在隻要范圍在第一大類內，商場可以改造成公寓，辦公樓也可改造成公寓，這就更符合‘商改住’政策。”
■記者鄭周贇/文
據瞭解，目前大部分長租公寓使用的是商業物業的水電標準，記者通過南昌水業集團、國傢電網江西省電力有限公司瞭解到，目前南昌市商業用水價格為3.77元/立方米，若按照居民生活用水價格收費為2.53元/立方米，能節省49%的費用；商業用電價格為0.74元/度，居民生活用電價格為0.6元/度，能節省23%。
政策未完全落地 回本周期長
記者從南昌市房地產信息網公示的住房租賃企業備案信息瞭解到，目前南昌共有18傢住房租賃企業，尚處於起步階段，不過有越來越多的開發商嗅到瞭商機。
“即便我們有著國資的背景，想要拿下一個合適的項目依然不易。”截至目前，在該公司新拿下的項目中，仍沒有一個“商改住”項目，“我們還是選擇收購一些正規的單身公寓集中裝修出租。”談及原因，她認為，“‘兒童滴雞精｜兒童滴雞精推薦商改住’政策在江西沒有完全落地，仍有不少難題待解，其次由於辦公樓與住宅結構不同，改造成本很高，我們也一直沒有找到合適的。”
“譬如一棟改造的辦公樓，其中有些是住宅項目，有些是商業項目，較為分散，水電費標準自然不一，而開發商對此又難以界定，更不會替你去跑這些事情，因為涉及到很多部門，審批流程很復雜。另外一方面，使用辦公樓、商場改造成住宅公寓的話，會有“暗房”(編者註：無陽光)產生，我們對住房的居住品質是有著高要求的，有些項目並不合適。”謝丹青告訴記者。
據她介紹，長租公寓合理的回本周期大概為3年-5年，而“商改住”項目由於改造成本高，回本周期將更長。“像我們收購的現成單身公寓，在裝修等操作層面上來說相對會更簡單。”謝丹青表示。
去年5月，江西鴻基房產租賃有限公司在鳳凰洲租下約1萬平方米的辦公樓用於拓展公寓長租、賓館業務，規劃數量大概為150套，目前已進入裝修階段。
記者瞭解到，為瞭降低長租公寓的運營成本，房企通常不會采用拿地自建的重資產模式，大多都是采用收購、改造、裝修的模式。
涉及多個部門 “商改住”難度較大
“與北上廣等一線城市相比，南昌人口凈流入量較低，住房租賃需求不是很旺盛，租賃市場還處在一個萌芽階段。相對房價漲幅來說，目前南昌租金水平不高，甚至處於‘倒掛’狀態，10年間，房價翻瞭好幾番，租金才漲20%-30%。”采訪中，蔡春會告訴記者，房屋租賃的低回報率屬性，讓租金無法跑贏資本。
對此上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“從南昌目前的商品房庫存與住宅庫存對比情況來看，供應端需要進一步調整結構，尤其是商業項目未來需要放緩審批，存量商業項目需要積極去庫存，包括轉變房源屬性等，同時也要完善部分‘商改住’的政策。”
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